โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินถือเป็นเรื่องใหญ่และมีรายละเอียดที่ต้องใส่ใจ การรู้ว่าโฉนดที่ดินมีกี่ประเภทจึงเป็นข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญมาก ก่อนตัดสินใจลงทุนหรือทำธุรกรรมใด ๆ ควรทำความเข้าใจประเภทโฉนดที่ดินต่าง ๆ รวมถึง โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ที่สามารถซื้อขายหรือนำไปใช้ประโยชน์ได้จริง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาและให้แน่ใจว่าได้ที่ดินตรงตามความต้องการ วันนี้ ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจจะช่วยให้คุณเข้าใจภาพรวมของเอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

โฉนดที่ดินคืออะไรในทางกฎหมาย

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อใช้แสดงกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น ๆ อย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย ผู้ที่มีชื่อในโฉนดถือเป็นเจ้าของตามกฎหมาย มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ ซื้อ-ขาย โอน หรือนำที่ดินไปจดจำนองได้ การมีโฉนดจึงเป็นการยืนยันสิทธิ์ในที่ดินที่ชัดเจนและน่าเชื่อถือที่สุด

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภทในประเทศไทย

หลายคนอาจสงสัยว่าโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท ในประเทศไทยนั้นสามารถแบ่งได้หลายรูปแบบ ซึ่งแต่ละแบบก็กำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์หรือซื้อขายที่แตกต่างกันไป การทำความเข้าใจประเภทโฉนดที่ดินเหล่านี้จึงจำเป็นอย่างมาก เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุนหรือทำธุรกรรมได้อย่างถูกต้อง โดยเบื้องต้น เราสามารถสังเกตความแตกต่างของเอกสารสิทธิ์เหล่านี้ได้จากสีของตราครุฑที่ประทับอยู่บนเอกสาร ดังนี้

1. โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑแดง)

โฉนดที่ดิน น.ส.4 หรือที่รู้จักกันในชื่อ โฉนดครุฑแดง ถือเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด ผู้ถือโฉนดประเภทนี้มีสิทธิ์ในที่ดินอย่างเต็มที่ สามารถทำการซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือนำไปจดจำนองกับสถาบันการเงินได้ เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่นิยมใช้ในการทำธุรกรรมมากที่สุด การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตาม สิทธิ์ในที่ดินอาจสิ้นสุดลงได้หากมีผู้อื่นเข้ามาครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี (ครอบครองปรปักษ์)

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก. หรือ ครุฑเขียว เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานราชการ เพื่อรับรองว่าผู้ถือเอกสารมีสิทธิ์ในการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ เอกสารประเภทนี้จะมีการระบุตำแหน่งที่ดินที่แน่นอนโดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้สามารถทำการซื้อ ขาย โอน หรือจดจำนองได้ตามปกติ และผู้ถือครองสามารถยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอออกโฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) ได้

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ เป็นเอกสารที่รับรองการทำประโยชน์ในที่ดินเช่นกัน แต่มีความแตกต่างสำคัญคือ ยังไม่มีการรับรองแนวเขตที่แน่นอน น.ส.3 ออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วน น.ส.3 ข. ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน แต่ทั้งสองแบบยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้ขอบเขตที่ดินอาจไม่ชัดเจนนัก หากต้องการซื้อขายหรือจำนอง จะต้องยื่นคำขอรังวัดตรวจสอบแนวเขต และรอประกาศจากทางราชการเป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน จึงจะสามารถดำเนินการขอออกโฉนด น.ส.4 ต่อไปได้

4. เอกสารสิทธิ์ ส.ป.k.4-01 (ตราครุฑน้ำเงิน)

เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก.4-01 หรือที่เรียกกันว่า ครุฑน้ำเงิน เป็นหนังสือที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อให้เกษตรกรมีที่ดินทำกิน เอกสารประเภทนี้อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่สามารถทำการซื้อ ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้ ยกเว้นการตกทอดเป็นมรดกไปสู่ทายาทโดยธรรม ซึ่งทายาทนั้นก็จะต้องนำที่ดินไปใช้เพื่อการเกษตรกรรมต่อไปเช่นกัน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทอื่นที่ควรรู้จัก

นอกจากประเภทโฉนดที่ดินที่อธิบายกันไปแล้ว ยังมีเอกสารเกี่ยวกับที่ดินประเภทอื่น ๆ ที่มักพบเห็นได้บ่อย แม้ว่าจะไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองเต็มรูปแบบ แต่การทำความเข้าใจเอกสารเหล่านี้ก็มีความสำคัญ เพื่อให้ทราบถึงสถานะและข้อจำกัดของที่ดินนั้น ๆ ได้อย่างถูกต้องเช่น

1. ใบจอง (น.ส.2)

ใบจอง (น.ส.2) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้บุคคลเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินได้เป็นการชั่วคราว ผู้ที่ได้รับใบจองจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น ต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี หากปฏิบัติตามเงื่อนไขครบถ้วน ก็สามารถนำใบจองไปยื่นขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้ แต่จะมีข้อจำกัดเรื่องการโอนตามที่กฎหมายกำหนด

2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เป็นเพียงเอกสารที่ประชาชนใช้แจ้งต่อทางราชการว่าตนเองได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงใดอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินเริ่มบังคับใช้ เอกสารนี้ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน และไม่มีการกำหนดขอบเขตที่ดินที่แน่นอน จึงไม่สามารถนำไปใช้ในการจดทะเบียนซื้อขายหรือจำนองได้โดยตรง หากต้องการทำให้เป็นเอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์ จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมายเพื่อขอออกหนังสือแสดงสิทธิ์ประเภทอื่นก่อน

3. ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5)

ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) หรือที่บางครั้งเรียกว่า “ภาษีดอกหญ้า” เป็นเพียงหลักฐานที่แสดงว่าผู้ครอบครองที่ดินได้ชำระภาษีบำรุงท้องที่ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น อบต. หรือ เทศบาล) ประจำปีแล้วเท่านั้น เอกสารนี้ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ออกโดยกรมที่ดิน การซื้อขายที่ดินที่มีเพียง ภ.บ.ท.5 นั้น ทำได้เพียงแค่การโอนสิทธิ์การครอบครอง (เปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษี) แต่ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้น

ก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน การตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดเป็นขั้นตอนที่สำคัญอย่างมากเพื่อให้มั่นใจว่าเป็นเอกสารของจริงและข้อมูลถูกต้อง ป้องกันปัญหาการถูกหลอกลวง การรู้ว่าโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท และโฉนดที่ดินมีกี่แบบที่ต้องตรวจสอบจึงสำคัญ โดยวิธีตรวจสอบเบื้องต้นง่าย ๆ ทำได้ดังนี้

1. ตรวจสอบรูปแบบและขนาดเอกสาร

โดยทั่วไป โฉนดที่ดิน น.ส.4 ที่ออกในปัจจุบันจะมีขนาดมาตรฐานประมาณ 24 x 36 เซนติเมตร ลองสังเกตขนาดและรูปลักษณ์โดยรวม รวมถึงเนื้อกระดาษ ซึ่งมักจะเป็นสีครีมอ่อน มีความหนาพอสมควร และเมื่อสังเกตดี ๆ อาจเห็นเส้นใยไหมเล็ก ๆ สีฟ้าและสีแดงอมม่วงแทรกอยู่ในเนื้อกระดาษ

2. สังเกตตราประทับและลายน้ำ

เอกสารสิทธิ์ของแท้จะต้องมีตราครุฑประทับอยู่อย่างชัดเจน นอกจากนี้ จุดสำคัญคือลายน้ำ เมื่อนำโฉนดส่องกับแสงสว่าง จะต้องมองเห็นลายน้ำเป็นรูปตราครุฑขนาดใหญ่ซ้อนอยู่ในเนื้อกระดาษ พร้อมมีข้อความ “กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย” เป็นแนวโค้งตามรูปวงกลม ควรตรวจสอบลายมือชื่อของเจ้าพนักงานที่ดินและตราประทับของสำนักงานที่ดินด้วย

3. ตรวจสอบข้อมูลสำคัญในโฉนด

อ่านรายละเอียดต่าง ๆ ที่ระบุบนโฉนดอย่างละเอียด เช่น ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน (ระวาง, เลขที่ดิน, หน้าสำรวจ, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด), เลขที่โฉนด, เนื้อที่ดิน (ไร่-งาน-ตารางวา) และรูปแผนที่แสดงขอบเขตแปลงที่ดิน ควรตรวจสอบว่าข้อมูลเหล่านี้ตรงกับสภาพความเป็นจริงหรือไม่ ด้านหลังโฉนดที่เรียกว่า “สารบัญจดทะเบียน” จะบันทึกประวัติการทำนิติกรรมต่าง ๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง ซึ่งจะระบุชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์คนปัจจุบันไว้

4. ยืนยันความถูกต้องกับกรมที่ดิน

วิธีที่แน่นอนที่สุดในการตรวจสอบคือ การนำสำเนาโฉนดหรือเลขที่โฉนดไปติดต่อสอบถามโดยตรงที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขาในเขตพื้นที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่จะสามารถให้ข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบันที่สุดเกี่ยวกับสถานะของโฉนดแปลงนั้นได้ นอกจากนี้ ปัจจุบันสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้น เช่น ตำแหน่งแปลงที่ดิน ผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดินอย่าง LandsMaps ได้

ข้อควรระวังในการทำธุรกรรมที่ดิน

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินเป็นการตัดสินใจที่สำคัญและมักเกี่ยวข้องกับมูลค่าที่สูง จึงควรใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ เพื่อหลีกเลี่ยงความผิดพลาดหรือปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมา มีข้อควรจำง่ายๆ เพื่อช่วยให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัยมากขึ้น ดังนี้

• ตรวจสอบผู้ขาย : ต้องแน่ใจว่าผู้ที่มาติดต่อขายที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง โดยตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบันจากสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด และขอดูเอกสารยืนยันตัวตนประกอบ
• ทำความเข้าใจประเภทเอกสารสิทธิ์ : ตรวจสอบให้แน่ใจว่าประเภทโฉนดที่ดินที่กำลังจะทำธุรกรรมนั้น เป็นประเภทที่สามารถซื้อขาย โอน หรือจำนองได้ตามกฎหมาย และตรงกับวัตถุประสงค์การใช้งานที่ต้องการ
• เช็กภาระผูกพัน : สอบถามและตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันต่างๆ ที่อาจติดอยู่กับที่ดิน เช่น การจำนอง การเช่า สิทธิเก็บกิน หรือข้อจำกัดทางกฎหมายอื่นๆ ทั้งจากด้านหลังโฉนดและที่สำนักงานที่ดิน
• ตรวจสอบสภาพที่ดินจริง : ควรลงพื้นที่ไปดูสภาพที่ดินจริงด้วยตนเอง เพื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลและรูปแผนที่ในโฉนด ตรวจสอบว่ามีทางเข้า-ออกสาธารณะหรือไม่ และมีปัญหาข้อพิพาทเกี่ยวกับแนวเขตกับที่ดินข้างเคียงหรือเปล่า

สรุปบทความ ความสำคัญของประเภทโฉนดที่ดิน

การทำความเข้าใจว่าโฉนดที่ดินมีกี่ประเภทหรือโฉนดที่ดินมีกี่แบบ รวมถึงสิทธิ์และข้อจำกัดของแต่ละประเภท เป็นความรู้พื้นฐานที่สำคัญอย่างยิ่งต่อการซื้อขายหรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินอย่างปลอดภัย แต่หากคุณกำลังมองหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนจากการใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน

“ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ” มีสินเชื่อบ้านที่ดินที่พร้อมตอบโจทย์ปัญหาทางการเงินของคุณ โดยไม่ต้องมีคนค้ำประกัน และผ่อนได้นานสูงสุดถึง 72 เดือน โดยสามารถเลือกผ่อนแบบลดต้นลดดอก หรือ ผ่อนบอลลูน คือ จ่ายแต่ดอกเบี้ย ปิดต้นงวดสุดท้ายและยังประเมินวงเงินออนไลน์ สินเชื่อบ้านที่ดินเบื้องต้นก่อนได้ ผ่านแอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์” ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เป็นธรรม เงื่อนไขโปร่งใส และขั้นตอนอนุมัติที่รวดเร็ว โดยผู้ขอสินเชื่อจะได้รับคู่สัญญาทันที พร้อมทีมงานมืออาชีพคอยให้คำปรึกษา จากประสบการณ์กว่า 40 ปีในวงการสินเชื่อ ที่ยึดคติการทำงาน “มั่นใจ โปร่งใส และถูกกฎหมาย” พร้อมเติบโต คู่ชาวไทย สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ศ.ศาลาสีส้มทุกสาขาทั่วประเทศใกล้บ้านคุณ หรือผ่านช่องทางออนไลน์ที่ www.sawad.co.th LINE Official: @srisawad และโทร. 1652 เพื่อรับคำปรึกษาฟรีแบบไม่มีค่าใช้จ่าย 

หมายเหตุ :

• สินเชื่อบ้านที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 14.61% – 15.00% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 72 งวด
• ระยะเวลาการได้รับโฉนดคืนภายใน 15 วันทำการหลังชำระยอดปิดบัญชี
• กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
• เงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด