ที่ดินไม่มีโฉนดต้องทำอย่างไรให้มีโฉนดเพื่อขายได้

ปัญหาเรื่องที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) เป็นเรื่องที่พบเจอได้บ่อยในประเทศไทย คำถามสำคัญที่หลายคนสงสัยคือ ที่ดินไม่มีโฉนดต้องทําอย่างไรให้มีโฉนดเพื่อให้มีกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ และอีกคำถามคือ แล้วที่ดินไม่มีโฉนดขายได้ไหม วันนี้ ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจจะมาช่วยไขข้อข้องใจ พร้อมแนะนำแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้องตามกฎหมายกัน

ที่ดินไม่มีโฉนดคืออะไร

ที่ดินไม่มีโฉนด หรือที่ดินมือเปล่า คือ ที่ดินที่ผู้ครอบครองยังไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายที่ดิน ซึ่งก็คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4 หรือ น.ส.4 จ ครุฑแดง) แต่อาจมีเอกสารแสดงสิทธิ์ประเภทอื่น เช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือ ใบจอง (น.ส.2) หรืออาจเป็นเพียงการครอบครองทำประโยชน์โดยไม่มีเอกสารใด ๆ เลย ผู้ครอบครองที่ดินลักษณะนี้จะมีเพียง “สิทธิครอบครอง” ยังไม่ถือเป็น “เจ้าของกรรมสิทธิ์” อย่างสมบูรณ์

ที่ดินไม่มีโฉนด ต้องทําอย่างไรให้มีโฉนด

ที่ดินไม่มีโฉนดต้องทําอย่างไรให้มีโฉนด อีกหนึ่งคำถามคาใจใครหลายคน คำตอบคือ หากที่ดินนั้นมีคุณสมบัติเข้าเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด สามารถรวบรวมเอกสารหลักฐานที่จำเป็น แล้วยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้ทันที โดยสิ่งที่ควรทำ มีหลัก ๆ ดังนี้

ตรวจสอบสิทธิ์และการครอบครองอย่างถูกต้อง

ขั้นตอนแรกและสำคัญที่สุดของคำถาม ที่ดินไม่มีโฉนดต้องทําอย่างไรให้มีโฉนด คือการตรวจสอบสถานะของที่ดินและสิทธิ์การครอบครองให้แน่ชัด ต้องดูว่ามีเอกสารเดิมประเภทใดอยู่ (เช่น ส.ค.1, น.ส.3, ใบจอง) และต้องมั่นใจว่าที่ดินนั้นไม่ได้อยู่ในเขตพื้นที่หวงห้าม เช่น เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยาน ที่สาธารณประโยชน์ หรือที่ราชพัสดุ และต้องเป็นการครอบครองทำประโยชน์อย่างต่อเนื่อง เปิดเผย โดยไม่มีข้อโต้แย้ง

ขั้นตอนการยื่นคำร้องขอออกโฉนด

เมื่อตรวจสอบเบื้องต้นแล้วว่าที่ดินมีโอกาสขอออกโฉนดได้ ขั้นตอนต่อไปนี้คือแนวทางปฏิบัติสำหรับคนที่อยากขอออกโฉนด 

1. เตรียมเอกสารหลักฐาน : รวบรวมเอกสารส่วนตัวและเอกสารเกี่ยวกับที่ดินให้ครบถ้วน
2. ยื่นคำร้อง : เดินทางไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขาในพื้นที่นั้น
3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบและนัดรังวัด : เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น และนัดหมายวันเวลาเพื่อทำการรังวัดที่ดิน สอบสวนสิทธิ์ และสอบถามเจ้าของที่ดินข้างเคียง
4. การไต่สวนและสอบถาม : มีการสอบถามข้อมูลจากผู้ครอบครอง เจ้าของที่ดินข้างเคียง และอาจรวมถึงผู้ปกครองท้องที่ (กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน)
5. ปิดประกาศ : เมื่อรังวัดและสอบสวนเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะทำประกาศคำขอออกโฉนด และนำไปปิดไว้ ณ สำนักงานที่ดิน สำนักงานเขต/อำเภอ/กิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน/ผู้ใหญ่บ้าน และบริเวณที่ดินนั้น เป็นเวลา 30 วัน
6. การคัดค้าน (ถ้ามี) : หากมีผู้คัดค้านภายใน 30 วัน เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวน หากตกลงกันไม่ได้ ผู้คัดค้านต้องไปฟ้องศาลภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผลการสอบสวน
7. การออกโฉนด : หากไม่มีผู้ใดคัดค้านภายใน 30 วัน หรือคดีถึงที่สุดแล้วว่าผู้ขอมีสิทธิ์ในที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินก็จะดำเนินการออกโฉนดที่ดินให้ต่อไป

เอกสารประกอบที่ต้องใช้

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นส่วนสำคัญ โดยทั่วไปต้องใช้เอกสาร ดังนี้

• บัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของผู้ขอ
• ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หรือใบมรณบัตรของคู่สมรส (ถ้ามี)
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)
• เอกสารสิทธิ์ในที่ดินฉบับเดิมที่มีอยู่ เช่น ส.ค.1, น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ
• หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ถ้ามี)

หน่วยงานที่รับผิดชอบ เช่น สำนักงานที่ดิน, อบต., กรมที่ดิน

หน่วยงานหลักในการดำเนินการเรื่องที่ดินไม่มีโฉนดต้องทําอย่างไรให้มีโฉนด คือ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือ สำนักงานที่ดินสาขา ในเขตพื้นที่รับผิดชอบของที่ดินแปลงนั้น ๆ ซึ่งสังกัดกรมที่ดิน นอกจากนี้ อาจต้องมีการประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือเทศบาล เพื่อขอข้อมูล หรือให้ช่วยรับรองในการสอบสวนสิทธิ์ หรือเป็นพยานในการรังวัด

ระยะเวลาการดำเนินการและค่าใช้จ่ายโดยประมาณ

การเดินเรื่องที่ดินไม่มีโฉนดต้องทําอย่างไรให้มีโฉนดจะต้องใช้เวลาพอสมควร อาจตั้งแต่หลายเดือนจนถึงเป็นปี ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของแต่ละกรณี คิวงานรังวัด และการมีผู้คัดค้านหรือไม่ ส่วนค่าใช้จ่ายโดยประมาณ (อาจมีการเปลี่ยนแปลง) ประกอบด้วย 

• ค่าคำขอ (5 บาท)
• ค่าประกาศ (10 บาท)
• ค่ารังวัด (ขึ้นอยู่กับเนื้อที่และราคาประเมิน)
• ค่าหลักเขต (หลักละ 15 บาท)
• ค่าออกโฉนด (ไม่เกิน 20 ไร่ 50 บาท ส่วนเกินไร่ละ 2 บาท)
• ค่าปิดประกาศ (10 บาท) 
• ค่าพยาน (คนละ 5 บาท)

ที่ดินไม่มีโฉนดขายได้ไหม

มาถึงคำถามสำคัญอีกเรื่องอย่างที่ดินไม่มีโฉนดขายได้ไหม คำตอบคือ “ทำได้ แต่มีเงื่อนไขและความเสี่ยง” เพราะการซื้อขายที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด (น.ส.4) จะไม่ใช่การโอน “กรรมสิทธิ์” ที่จดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ แต่เป็นการโอน “สิทธิครอบครอง” ซึ่งส่วนใหญ่มักทำกันเองระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย โดยผู้ขายสละเจตนาครอบครอง และส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์แทน อาจมีการเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่เป็นชื่อผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม สัญญาซื้อขายแบบนี้ไม่สามารถใช้ยืนยันกับทางราชการหรือบุคคลภายนอกได้ดีเท่าการโอนที่มีโฉนด และมีความเสี่ยงหากเกิดข้อพิพาท ดังนั้น การที่สงสัยว่าที่ดินไม่มีโฉนดขายได้ไหม คำตอบคือได้ในทางปฏิบัติ แต่ไม่แนะนำหากยังไม่ได้ตรวจสอบสิทธิ์อย่างละเอียด

ทางเลือกอื่น ๆ หากไม่สามารถออกโฉนดได้

ในบางกรณี การขอออกโฉนดอาจยังทำไม่ได้ หรืออาจจะต้องใช้เวลานาน ซึ่งทางเลือกอื่น ๆ ที่ทำได้ มีดังนี้

• ขายที่ดิน น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข. : ที่ดินประเภทนี้ (โดยเฉพาะ น.ส.3 ก. ครุฑเขียว ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ) สามารถทำการซื้อขายและจดทะเบียนโอนสิทธิ์ครอบครองที่สำนักงานที่ดินได้ แม้ยังไม่ใช่โฉนดเต็มรูปแบบแต่ก็มีความมั่นคงกว่าที่ดินมือเปล่าทั่วไป นี่เป็นคำตอบหนึ่งสำหรับที่ดินไม่มีโฉนดขายได้ไหมในกรณีที่มีเอกสารรับรองการทำประโยชน์
• การโอนสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 : ที่ดิน ส.ป.ก. มีวัตถุประสงค์เพื่อเกษตรกรรมเป็นหลัก โดยหลักแล้ว ที่ดินไม่มีโฉนดขายได้ไหมถ้าเป็น ส.ป.ก. คำตอบคือ “ไม่ได้” เพราะการโอนสิทธิ์ทำได้เฉพาะกรณีตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรมตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น (เช่น คู่สมรส บุตร บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน เป็นต้น) ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือให้บุคคลอื่นได้
• การขายโดยส่งมอบการครอบครอง (ที่ดินมือเปล่าจริง ๆ) : สำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารใด ๆ หรือมีเพียง ส.ค.1 การซื้อขายจะทำได้เพียงการตกลงกันเอง ส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองทำประโยชน์ และอาจทำสัญญาซื้อขายกันเองไว้เป็นหลักฐานภายใน แต่ยังมีความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ซื้อ ควรพยายามดำเนินการขอออกเอกสารสิทธิ์หรือโฉนดให้ได้ก่อน ซึ่งเป็นทางแก้ที่ดีที่สุดสำหรับคำถามที่ดินไม่มีโฉนด ต้องทําอย่างไรให้มีโฉนดก่อนคิดจะขาย

สรุปบทความ ที่ดินไม่มีโฉนดต้องทำอย่างไรให้มีโฉนด

โดยสรุปแล้ว ที่ดินไม่มีโฉนดต้องทำอย่างไรให้มีโฉนดนั้น หากเป็นการครอบครองที่ถูกต้องตามกฎหมาย ก็สามารถดำเนินการขอโฉนดได้ตามที่ขั้นตอนที่เราแนะนำไป แต่สำหรับใครที่ต้องการเงินทุนแบบเร่งด่วนโดยไม่ต้องขายที่ดินออกไป 

“ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ” มีสินเชื่อบ้านที่ดินที่พร้อมตอบโจทย์ปัญหาทางการเงินของคุณ โดยไม่ต้องมีคนค้ำประกัน และผ่อนได้นานสูงสุดถึง 72 เดือน โดยสามารถเลือกผ่อนแบบลดต้นลดดอก หรือ ผ่อนบอลลูน คือ จ่ายแต่ดอกเบี้ย ปิดต้นงวดสุดท้ายและยังประเมินวงเงินออนไลน์ สินเชื่อบ้านที่ดินเบื้องต้นก่อนได้ ผ่านแอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์” ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เป็นธรรม เงื่อนไขโปร่งใส และขั้นตอนอนุมัติที่รวดเร็ว โดยผู้ขอสินเชื่อจะได้รับคู่สัญญาทันที พร้อมทีมงานมืออาชีพคอยให้คำปรึกษา จากประสบการณ์กว่า 40 ปีในวงการสินเชื่อ ที่ยึดคติการทำงาน “มั่นใจ โปร่งใส และถูกกฎหมาย” พร้อมเติบโต คู่ชาวไทย สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ศ.ศาลาสีส้มทุกสาขาทั่วประเทศใกล้บ้านคุณ หรือผ่านช่องทางออนไลน์ที่ www.sawad.co.th LINE Official: @srisawad และโทร. 1652 เพื่อรับคำปรึกษาฟรีแบบไม่มีค่าใช้จ่าย 

หมายเหตุ :

• สินเชื่อบ้านที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 14.61% – 15.00% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 72 งวด
• ระยะเวลาการได้รับโฉนดคืนภายใน 15 วันทำการหลังชำระยอดปิดบัญชี
• กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
• เงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด