สรุปชัด! 5 ข้อควรรู้ที่ต้องเช็กให้ดีก่อนจำนองโฉนดที่ดิน

การขายทรัพย์สินในครอบครองอาจเป็นทางเลือกต่อยอดสภาพคล่องทางการเงินที่ไวที่สุด แต่ในบางครั้ง ทรัพย์สินบางชิ้นก็อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต และการตัดสินใจขายสิทธิ์ความเป็นเจ้าของออกไปก็อาจทำให้เราพลาดโอกาสการลงทุนไปอย่างน่าเสียดาย ด้วยเหตุนี้ การนำทรัพย์สินไปจำนำและจำนองจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกดี ๆ ที่หลายคนเลือกใช้เพื่อรักษาสิทธิ์และโอกาสในอนาคต

และสำหรับในวันนี้ก็เป็นคิวของการต่อยอดทางการเงินด้วยการจำนองโฉนดที่ดินนั่นเอง หากใครเป็นเจ้าของที่ดินที่ต้องการต่อยอดสภาพคล่องทางการเงิน ไปพร้อมกับรักษาสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเอาไว้เพื่อโอกาสการลงทุนในอนาคต ลองมาสำรวจและพิจารณา 5 ข้อควรระวังที่ต้องเช็กให้ดีก่อนตัดสินใจจำนองโฉนดที่ดินที่นำมาฝากในวันนี้กัน

1. รู้จักการจำนองโฉนดที่ดินกันก่อน

การจำนองที่ดิน คือ การนำที่ดินของเราไปเป็นหลักประกันให้แก่ผู้รับจำนอง ซึ่งตามมาตรา 702 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว ที่ดินที่นำมาจำนองจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนอง และผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้รับจำนองจนกว่าจะมีการผิดสัญญา หรือทำผิดตามเงื่อนไขที่ตกลงกันเอาไว้ โดยทั่วไปแล้ว การจำนองโฉนดที่ดินจะเป็นอีกหนึ่งธุรกรรมที่สามารถนำมาใช้ได้ 2 รูปแบบ คือ 

• จำนองที่ดินเพื่อชำระหนี้
• จำนองที่ดินเพื่อค้ำประกันให้ผู้อื่น

นอกจากนี้ การจำนองโฉนดที่ดินยังมาพร้อมข้อจำกัดที่ให้ผู้จำนองสามารถจำนองได้เฉพาะที่ดินที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น เช่น หากเลือกจำนองเฉพาะที่ดินก็จะไม่สามารถนำบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ในที่ดินมาร่วมจำนองได้ แต่หากมีการตกลงกับผู้รับจำนองเอาไว้ก็สามารถทำได้

เคลียร์ชัด! “จำนองที่ดิน” กับ “ขายฝาก” ต่างกันอย่างไร? เมื่อพูดถึงการต่อยอดสภาพคล่องทางการเงินด้วยทรัพย์สินขนาดใหญ่อย่าง “ที่ดิน” คนส่วนใหญ่อาจสับสนในรายละเอียดระหว่างการจำนองที่ดินและการขายฝาก ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ธุรกรรมทั้งสองนี้มีความแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง จำนองที่ดิน คือ การนำที่ดินไปเป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ หรือส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้รับจำนอง ขายฝากที่ดิน คือ สัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของที่ดินจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปให้แก่ผู้ซื้อ แต่จะมีข้อตกลงว่าผู้ขายจะต้องนำเงินมาไถ่ที่ดินคืนในระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจทำธุรกรรมใดกับที่ดิน อย่าลืมเช็กและตรวจสอบรายละเอียดของแต่ละธุรกรรมให้ดี

2. เช็กรายละเอียดของสัญญาจำนองโฉนดที่ดินให้ดี

สัญญาจำนองที่ดิน คือ สัญญาเงินกู้ที่ผู้จำนองจะนำที่ดิน (อาจรวมสิ่งปลูกสร้างอื่น) มาเป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยที่ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้รับจำนอง โดยรายละเอียดของสัญญาจำนองโฉนดที่ดินจะต้องระบุรายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจน ดังนี้

• จำนวนเงินกู้ยืม อัตราดอกเบี้ย กำหนดเวลาจ่าย และจำนวนครั้งที่สามารถผิดนัดชำระและดอกเบี้ยที่ต้องชำระหากมีการผิดนัดชำระ
• รายละเอียดของที่ดินที่นำมาจำนอง เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และรายละเอียดที่ตั้งของที่ดิน
• วันและเวลาในการทำสัญญา
• รายละเอียดของทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนอง เช่น ชื่อ เลขบัตรประชาชน เบอร์ติดต่อ ที่อยู่ ตลอดจนข้อมูลติดต่อของบิดา มารดา และญาติ 
• รายละเอียดของผู้ถือโฉนดที่ดินขณะจำนอง
• การเซ็นสัญญาของผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ประกอบไปด้วยผู้เขียนสัญญา ผู้ตรวจสัญญา ผู้จำนอง ผู้รับจำนอง พยานของแต่ละฝ่ายอีก 1 คน และเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน 

อย่างไรก็ดี ที่ดินที่จะสามารถนำมาจำนองได้จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้จำนองเป็นเจ้าของเท่านั้น หรือหากไม่ใช้เจ้าของก็ต้องให้เจ้าของที่ดินตัวจริงมอบอำนาจมา ซึ่งหากภายหลังมีการตรวจสอบและพบว่าไม่ใช่ทั้งเจ้าของที่ดิน และไม่ได้มีการมอบอำนาจให้นำที่ดินมาจำนอง สัญญาจำนองโฉนดที่ดินนี้ก็จะกลายเป็นโมฆะทันที 

3. ค่าใช้จ่ายในการจำนองโฉนดที่ดินแต่ละครั้ง

หลายคนอาจเข้าใจว่า การจำนองที่ดินแต่ละครั้งนั้นไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ แต่ในความเป็นจริงแล้ว การนำที่ดินไปจำนองยังมาพร้อมกับค่าใช้จ่าย 4 รายการที่นอกเหนือจากดอกเบี้ยและเงินต้นของการกู้ยืม ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมจดคำขอ
• ค่าจดจำนอง เช่น 1% ของวงเงินกู้ยืม หรือ 0.5% ของวงเงินกู้ยืม
• ค่าภาษีอากรแสตมป์ตามวงเงินจำนอง
• ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน กรณีไถ่ถอนที่ดิน

4. เข้าใจเงื่อนไขทางกฎหมายหากผิดนัดชำระค่างวด

รู้หรือไม่? หากผู้จำนองผิดนัดชำระค่างวดเป็นระยะเวลา 30 วัน ผู้รับจำนองสามารถฟ้องต่อศาลเพื่อนำยึดกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือนำที่ดินที่จำนองไปขายทอดตลาดได้ อย่างไรก็ดี ก่อนที่จะฟ้องต่อศาลได้นั้น ผู้รับจำนองจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้ 

1. ส่งหนังสือทวงหนี้ให้ผู้จำนอง
2. หากผู้จำนองไม่ชำระเงิน ผู้รับจำนองสามารถจัดการได้ 2 แบบ คือ

• ฟ้องต่อศาลให้นำเอาที่ดินไปขายทอดตลาด โดยแจ้งผู้จำนองก่อน 30 วัน
• ให้ศาลสั่งให้ที่ดินที่นำมาจำนองหลุดกรรมสิทธิ์ อาจสามารถคิดดอกเบี้ยเป็น 15% ต่อปี หรือหากผู้จำนองไม่ได้ชำระค่างวดนาน 5 ปีก็สามารถฟ้องต่อศาลได้เช่นกัน

เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ศรีสวัสดิ์อยากขอให้ทุกคนวางแผนค่าใช้จ่ายในการชำระค่างวดในการจำนองโฉนดที่ดินให้รัดกุมมากที่สุด เพราะอย่าลืมว่า หากเราไม่สามารถชำระค่างวดได้ตามที่ตกลงไว้ นอกจากจะเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพราะผิดสัญญาแล้ว เครดิตและประวัติทางการเงินก็อาจได้รับผลกระทบไปด้วย ทำให้การทำธุรกรรมในครั้งต่อ ๆ ไปยากขึ้น และมีปัญหาได้ง่ายกว่าปกติ

5. ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้รับจำนองให้ดี

ไม่ว่าจะเป็นบุคคล ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน เจ้าของที่ดินทุกคนจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้รับจำนองให้ดีก่อนตัดสินใจทำสัญญาจำนองโฉนดที่ดินทุกครั้ง เพราะหากไม่เช็กและตรวจสอบในส่วนนี้ให้ดี นอกจากจะเสี่ยงต่อการสูญเสียที่ดินโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์แล้ว แต่ผู้จำนองยังอาจเสียประวัติทางการเงินและมีหนี้สินจำนวนมากโดยไม่รู้ตัวอีกด้วย 

โดยการตรวจสอบผู้รับจำนองที่ดินนั้น สามารถทำได้โดยการพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยของการจำนอง ตลอดจนความโปร่งใสในการขั้นตอนและกระบวนการดำเนินการทั้งหมด หากพบสัญญาข้อไหนที่ดูไม่เป็นธรรม หรือสงสัยรายละเอียดข้อใดก็ควรพิจารณาและตรวจสอบให้เรียบร้อยก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาทุกครั้ง

ก่อนทำสัญญาจำนองที่ดิน ต้องรู้อะไรบ้าง

ก่อนที่คุณจะตัดสินใจทำสัญญาจำนองที่ดินหรือบ้าน มีประเด็นสำคัญหลายอย่างที่คุณควรทราบ บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดที่สำคัญเกี่ยวกับการจำนองอสังหาริมทรัพย์

การทำสัญญาจำนอง

การทำสัญญาจำนอง คือการนำหลักทรัพย์ไปค้ำประกันการชำระหนี้เท่านั้น ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับการนำโฉนดที่ดินที่จะใช้ในการจำนองไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อใช้เป็นหลักประกัน ทรัพย์สินยังคงอยู่ในการครอบครองของเจ้าของตามปกติ

รายละเอียดในใบสัญญาจำนอง

รายละเอียดในสัญญาจำนองมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยต้องระบุข้อมูลต่อไปนี้อย่างชัดเจน

• ชื่อผู้จำนอง (ผู้ขอกู้เงิน)
• ชื่อผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้)
• จำนวนเงินที่กู้ยืม
• รายละเอียดของหลักทรัพย์ที่นำมาใช้ในการจำนอง

การไม่ระบุข้อมูลเหล่านี้อย่างครบถ้วนอาจส่งผลให้สัญญาการจำนองไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย

กระบวนการบังคับจำนอง

ในกรณีที่ผู้จำนอง (ผู้ที่ขอกู้) ไม่สามารถชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้หรือมีการผิดสัญญาชำระหนี้ ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) ไม่สามารถเข้าไปยึดทรัพย์ที่ใช้ในการค้ำประกันได้ทันที แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย ดังนี้

• ฟ้องร้องยื่นเรื่องกับศาล
• รอให้ศาลออกคำสั่งบังคับให้ลูกหนี้นำหลักทรัพย์ไปขายทอดตลาด
• ดำเนินการขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดี
• นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้

ทรัพย์สินที่ทำสัญญาจำนองได้ มีอะไรบ้าง

การจำนองเป็นวิธีทางกฎหมายที่ช่วยให้คุณใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่เจ้าหนี้ ทรัพย์สินที่สามารถนำมาจำนองได้มีทั้งอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด และสังหาริมทรัพย์บางประเภทตามที่กฎหมายกำหนด เช่น รถยนต์หรือเรือ 

สิ่งสำคัญที่ควรรู้ ถึงแม้ว่าจะจำนองแล้ว คุณยังคงเป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินได้ตามปกติ อย่างไรก็ตาม หากผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิบังคับจำนองได้ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจจำนอง ควรอ่านสัญญาอย่างละเอียดและเข้าใจเงื่อนไขทั้งหมด

สรุปบทความการจำนองที่ดิน

เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ก่อนตัดสินใจจำนองโฉนดที่ดินทุกครั้ง อย่าลืมนำทั้ง 5 ข้อควรรู้ที่นำมาฝากนี้ไปปรับใช้และพิจารณาประกอบการทำสัญญาทุกครั้ง แต่สำหรับผู้ที่ไม่อยากยุ่งยากกับบรรดาเอกสารต่าง ๆ มากมาย และไม่อยากเสี่ยงโดนกดราคาจากผู้รับจำนองที่หลากหลาย ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ มาพร้อมผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านและที่ดินที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ไม่ว่าคุณจะต้องการเงินทุนเพื่อต่อยอดธุรกิจ หรือเสริมสภาพคล่องในยามฉุกเฉิน จากประสบการณ์กว่า 40 ปีในวงการสินเชื่อ ที่ยึดคติการทำงาน “มั่นใจ โปร่งใส และถูกกฎหมาย” และพร้อมเติบโต คู่ชาวไทย สามารถติดต่อสาขาใกล้บ้านคุณ หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.sawad.co.th และ LINE Official: @srisawad หรือโทร. 1652 รับคำปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย

หมายเหตุ :

• สินเชื่อบ้านและที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 14.61% – 15.00% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 72 งวด
• กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว 
• เงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด