สรุปค่าโอนที่ดิน 2569 ซื้อขายที่ดินต้องเตรียมเงินกี่บาท ?

Key Takeaways

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายหรือที่หลายคนเรียกว่าค่าโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ทั้งหมด 5 ส่วนสำคัญ คือ ค่าธรรมเนียมการโอน (2%), ค่าจดจำนอง (1%), ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งค่าธรรมเนียมจะขึ้นอยู่กับราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง โดยผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแบ่งภาระค่าใช้จ่ายกันล่วงหน้าได้ เพื่อไม่ให้งบประมาณบานปลายในวันส่งมอบกรรมสิทธิ์

การซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบลงเพียงแค่การตกลงราคาและส่งมอบเงินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเท่านั้น แต่ยังมีขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน โดยในขั้นตอนนี้จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่กฎหมายกำหนดไว้ ทั้งค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ดังนั้น หากขาดความเข้าใจในเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจทำให้งบประมาณบานปลาย หรือเกิดข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาได้ 

บทความนี้จะพาไปเจาะลึกทุกรายละเอียดของค่าโอนที่ดิน อัปเดตข้อมูลล่าสุดปี 2569 เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถวางแผนทางการเงินได้อย่างรัดกุม ถูกต้องตามหลักกฎหมาย และดำเนินการได้อย่างราบรื่นไร้รอยต่อ

ประเภทโฉนดที่ดินที่ควรรู้ก่อนทำการโอนที่ดิน

ก่อนจะกดเครื่องคิดเลขคำนวณว่า โอนที่ดินกี่บาท ต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในมือให้แน่ชัดก่อนว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นโฉนดประเภทใด เพราะส่งผลต่อสิทธิในการซื้อขายและการนำไปค้ำประกัน  รวมถึงการประเมินวงเงินเพื่อขอสินเชื่อ โดยประเภทของโฉนดที่ดินที่สามารถโอน ซื้อ ขาย ได้ มีทั้งหมด 3 ประเภท ดังนี้ 

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑแดง)

โฉนดครุฑแดง (น.ส.4 จ.) คือ โฉนดที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุดตามกฎหมาย มีระวางแนวเขตที่ดินชัดเจนด้วยหมุดคอนกรีต สามารถซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ หรือแบ่งแยกได้ทันทีที่สำนักงานที่ดิน เป็นประเภทที่สถาบันการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยอมรับ สามารถนำมาประเมินวงเงินเพื่อขอสินเชื่อได้ง่ายและมักจะได้มูลค่าประเมินสูงที่สุด  

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) 

โฉนดครุฑเขียว (น.ส.3 ก.) คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินไว้ในระวางเรียบร้อยแล้ว สามารถซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงสามารถนำมาประเมินวงเงินเพื่อยื่นขอสินเชื่อได้เช่นกัน แต่อาจต้องอาศัยความรัดกุมในการรังวัดแนวเขตจริงหน้าแปลงที่ดิน 

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ครุฑดำ คือ หนังสือแสดงสิทธิครอบครองทำประโยชน์ที่ยังไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ลักษณะแผนที่จึงเป็นรูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งแนวเขตที่ดินที่แน่นอน โดย น.ส.3 ออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วน น.ส.3 ข. ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดิน ซึ่งเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้สามารถซื้อขาย โอนสิทธิ์ และนำไปยื่นเรื่องขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้ ณ สำนักงานที่ดิน โดยต้องผ่านกระบวนการรังวัดและติดประกาศครบ 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน จึงจะทำการซื้อขายเปลี่ยนมือได้อย่างมั่นใจและปลอดภัย

สำหรับผู้ที่มีโฉนดที่ดินประเภท น.ส.4 จ. (ครุฑแดง) หรือ น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) อยู่ในมือ และต้องการเงินทุนหมุนเวียนไปเสริมสภาพคล่องในธุรกิจ โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์หรือเสียค่าจดจำนอง สามารถนำโฉนดทั้ง 2 ประเภทนี้มาขอกู้เงินด่วนกับ ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ ได้ทันที โดยไม่ต้องจดทะเบียนขายฝากให้เสี่ยงต่อการสูญเสียที่ดิน

โอนที่ดินเสียค่าอะไรบ้าง? สรุป 5 ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

สำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน หลัก ๆ แล้วจะมีทั้งหมด 5 รายการ ดังต่อไปนี้ 

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (2%)

คิดจาก “ราคาประเมินกรมธนารักษ์” หรือราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่ากัน เช่น ที่ดินราคาประเมิน 1,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอยู่ที่ 20,000 บาท 

2. ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (1%)

คิดจาก “ยอดเงินกู้” ทั้งหมด ค่าจดจำนองจะเกิดเมื่อมีการจดทะเบียนจำนองกับสำนักงานที่ดิน โดยปกติมักเกิดในกรณีกู้ซื้อบ้านหรือที่ดิน แต่หากเป็นขั้นตอนการซื้อขายที่ดินด้วยเงินสด ไม่มีการขอสินเชื่อบ้าน ค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าจดจำนองนี้จะเท่ากับ 0 บาททันที ในกรณีที่นำที่ดินหรือบ้านมาจำนอง แม้ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมจดจำนองเช่นเดียวกัน 

3. ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)

คิดจาก “ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง" โดยเปรียบเทียบว่าราคาใดสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นเป็นฐานคำนวณ เช่น ราคาซื้อขายสูงกว่าอยู่ที่ 1,000,000 บาท จะเสียค่าอากรแสตมป์ 5,000 บาท โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ จะเสียค่าอากรแสตมป์ก็ต่อเมื่อที่ดินแปลงนั้นได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น ไม่ต้องเสียทั้งสองอย่างพร้อมกัน 

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)

คิดจาก "ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง" เช่นเดียวกัน โดยจะเรียกเก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่เข้าเงื่อนไขยกเว้น เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี

5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

เป็นภาษีที่คิดจากราคาประเมิน โดยนำมาคำนวณตามจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน ยิ่งถือครองหลายปี อัตราหักค่าใช้จ่ายจะลดลงตามขั้นบันได แล้วจึงนำมาคูณกับอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อหักจ่ายเป็นภาษีรายได้ของผู้ขายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ตกลงกันให้ชัด ค่าโอนที่ดินกี่บาท และใครต้องเป็นคนจ่ายค่าอะไรบ้าง ? 

ตามหลักปฏิบัติในการซื้อขายที่ดิน ภาระค่าใช้จ่ายหน้าสำนักงานที่ดินจะมีการตกลงแบ่งความรับผิดชอบกันดังนี้ 

ข้อแนะนำ: ก่อนวางเงินมัดจำ ควรระบุในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนว่า ค่าธรรมเนียมและภาษีทุกชนิด ณ สำนักงานที่ดิน ใครเป็นผู้จ่าย เพื่อเลี่ยงปัญหาเกี่ยงกันจ่าย 

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน กรณีอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การซื้อขายปกติ

นอกจากการซื้อขายเปลี่ยนมือทั่วไปแล้ว หากเป็นการโอนภายในครอบครัว อัตราค่าธรรมเนียมจะมีการผ่อนปรนลงมามาก โดยมีรายละเอียดดังนี้ 

การโอนให้โดยเสน่หา (โอนให้ญาติที่ไม่ใช่ทายาทสายตรง)

เช่น พี่โอนให้น้อง หรือลุงโอนให้หลาน จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% และเสียค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามเงื่อนไขปกติ

การโอนมรดก (เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต)

หากจดทะเบียนโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรม หรือคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% ของราคาประเมิน และได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะ

การโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย หรือคู่สมรสจดทะเบียน

กรณีพ่อแม่โอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย (มีชีวิตอยู่) จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% เสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% และได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 

ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินเงินสด 

สำหรับการซื้อขายด้วยเงินสดโดยไม่ผ่านสถาบันการเงิน มีขั้นตอนและเอกสารที่ต้องจัดเตรียมให้พร้อม ดังนี้

• ยื่นเอกสารหน้าช่องบริการ โดยจัดเตรียมชุดเอกสารสำคัญ  
• ตรวจสอบราคาประเมินและค่าใช้จ่ายล่วงหน้า นำเลขโฉนดไปเช็กราคาประเมินทรัพย์สินที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ เพื่อคำนวณยอดเงินค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระล่วงหน้า
• ทำสัญญาซื้อขายและนัดวันโอน จัดทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ตกลงราคา วางเงินมัดจำ และกำหนดวันนัดหมายโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่
• จัดเตรียมแคชเชียร์เช็ค ฝ่ายซื้อดำเนินการออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายชื่อผู้ขายตรงตามยอดเงินส่วนที่เหลือเพื่อความปลอดภัย และเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คอีกหนึ่งใบแยกต่างหากสำหรับจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีแก่สำนักงานที่ดิน
• ยื่นเอกสารและตรวจสอบสิทธิ์ เดินทางไปสำนักงานที่ดินพร้อมกันในวันนัดหมาย ยื่นโฉนดตัวจริงและเอกสารหลักฐานของทั้งสองฝ่ายให้เจ้าหน้าที่ช่องประชาสัมพันธ์ตรวจสอบความถูกต้องเพื่อรับคิว
• ชำระค่าธรรมเนียมและส่งมอบเงิน เจ้าหน้าที่ทำการประเมินราคาและแจ้งยอดค่าใช้จ่าย ทั้งสองฝ่ายทำการชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรให้เรียบร้อย พร้อมทั้งทำการส่งมอบแคชเชียร์เช็คค่าที่ดินหน้าเคาน์เตอร์เจ้าหน้าที่
• ลงนามและรับโฉนดกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ เจ้าหน้าที่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายลงนามในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ทด.13) ต่อหน้า จากนั้นเจ้าหน้าที่ทำการสลักหลังโฉนดเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองเป็นคนใหม่ ฝ่ายซื้อรับโฉนดตัวจริงพร้อมหนังสือสัญญาซื้อขาย ส่วนฝ่ายขายรับสำเนาคู่ฉบับ ถือเป็นการจบขั้นตอนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยอย่างสมบูรณ์

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

เอกสารฝ่ายผู้ขาย 

• โฉนดที่ดินตัวจริง ที่ไม่มีรอยฉีกขาดหรือชำรุด 
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ชุด
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ชุด
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรส)

ในกรณีที่ไม่ได้มาดำเนินการด้วยตัวเอง ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 พร้อมบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจด้วย 

เอกสารฝ่ายผู้ซื้อ 

• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ชุด
• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ชุด
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรสและใช้สินสมรสในการซื้อ)

อยากได้เงินด่วน แต่ยังไม่อยากโอนบ้าน หรือเตรียมเอกสารการโอน ปรึกษาศรีสวัสดิ์เลย 

ใครที่กำลังต้องการใช้เงินด่วน แต่ยังไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์ หรือจ่ายค่าธรรมเนียม สามารถนำโฉนดที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่มี มาเปลี่ยนเป็นเงินทุนหมุนเวียนกับบริการจำนองที่ดิน จากศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ ที่พร้อมอนุมัติสินเชื่อบ้านแลกเงินวงเงินสูง ถูกกฎหมาย 100% โดยไม่ต้องทำสัญญาขายฝากให้เสี่ยงเสียที่ดิน 

• อนุมัติไว รับเงินก้อนทันใจ : ขั้นตอนโปร่งใส ไม่ยุ่งยาก ช่วยให้ไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญของการลงทุน
• ไม่ต้องใช้สลิปเงินเดือน : เข้าใจหัวอกคนทำกิน พ่อค้าแม่ขาย และอาชีพอิสระที่ไม่มีเอกสารรายได้
• ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน : ดำเนินการได้ด้วยตัวเองทันที ไม่ต้องรบกวนหรือเกรงใจคนรอบข้าง
• ไม่ต้องจดจำนอง : ลดขั้นตอนความยุ่งยากหน้าสำนักงานที่ดิน ประหยัดค่าธรรมเนียม ทรัพย์สินยังใช้ทำกินได้ตามปกติ

ติดต่อสอบถามประเมินวงเงินฟรีได้ที่สาขา "ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ" ใกล้บ้าน หรือแอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์” พร้อมให้บริการทั้งระบบ iOS และ Android หรือผ่านช่องทาง LINE Official: @srisawad และ Call Center โทร 1652 ได้ตลอดเวลาทำการ

หมายเหตุ :

• กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
• สินเชื่อบ้านและที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 14.61% - 15.00% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 120 งวด
• ระยะเวลาการได้รับโฉนดคืนภายใน 15 วันทำการหลังชำระยอดปิดบัญชี
• เงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด ลูกค้าควรศึกษาข้อมูลก่อนทำสินเชื่อทุกครั้ง

ข้อมูลอ้างอิง

1. การคำนวณค่าธรรมเนียม (กรมที่ดิน)
2. ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร 
3. รอบรู้เรื่องที่ดิน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน (FAQs)

Q : ระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมิน สำนักงานที่ดินใช้ราคาไหนคิดค่าโอน ?

A : สำนักงานที่ดินจะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า และใช้ราคาซื้อขายจริงมาคิดในส่วนของค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 

Q : โอนที่ดินให้คู่สมรสที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส เสียค่าโอนเท่าไร ?

A : หากไม่ได้จดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย ในทางกฎหมายที่ดินจะถือว่าเป็นบุคคลภายนอกทั่วไป การโอนให้กันจะถูกจัดอยู่ในหมวด "การให้โดยเสน่หาแก่บุคคลทั่วไป" ซึ่งต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคือ 2% ไม่ได้รับสิทธิ์ลดหย่อนเหลือ 0.5% เหมือนคู่สมรสที่จดทะเบียน

Q : ซื้อขายที่ดินแล้วตกลงให้ผู้ซื้อเป็นคนจ่ายค่าโอนทั้งหมด สามารถทำได้หรือไม่ ?

A : สามารถทำได้ตามที่ตกลงกันในสัญญาซื้อขายระหว่างบุคคล เนื่องจากไม่มีข้อกฎหมายที่กำหนดอัตราแบ่งจ่าย เป็นเพียงหลักปฏิบัติในการซื้อขายในตลาดเท่านั้น หากคู่สัญญามีความพึงพอใจและตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับภาระทั้งหมดก็สามารถดำเนินการหน้าช่องบริการได้ทันที