รวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดินก่อนทำการซื้อ-ขาย

การซื้อขายที่ดินเป็นการลงทุนที่สำคัญ ที่ต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจในเรื่องเอกสารสิทธิ์ที่ดินอย่างถ่องแท้ เพราะหากขาดความรู้พื้นฐานในเรื่องนี้ อาจทำให้ท่านเสียผลประโยชน์หรือถูกหลอกในการซื้อขายได้ วันนี้ ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ จะพาทุกคนที่กำลังมองหาที่ดินแปลงใหม่ มาทำความเข้าใจกันว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท แตกต่างกันอย่างไร พร้อมบอกวิธีตรวจสอบให้ปลอดภัยก่อนทำการซื้อ-ขาย

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน คืออะไร

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน คือ หลักฐานสำคัญทางกฎหมายที่แสดงถึงสิทธิในการถือครองที่ดิน ซึ่งออกโดยหน่วยงานของรัฐ เพื่อรับรองสิทธิในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ โดยเอกสารเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อขาย จำนอง หรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน เพราะเป็นหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง และมีสิทธิในการจัดการกับที่ดินนั้นอย่างไรบ้าง

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีกี่ประเภท

เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท แต่ละประเภทให้สิทธิและข้อจำกัดที่แตกต่างกันไป ผู้ที่จะซื้อขายที่ดินจึงควรทำความเข้าใจเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทให้ชัดเจน ดังนี้

1. โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด ออกโดยกรมที่ดิน มีตราครุฑสีแดง ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ ขนาดเนื้อที่ และแนวเขตที่ชัดเจน ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ สามารถซื้อขาย จำนอง หรือทำนิติกรรมใด ๆ ได้โดยไม่มีข้อจำกัด เว้นแต่จะมีการจดภาระจำยอม หรือภาระผูกพันอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในโฉนด

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)

เป็นเอกสารที่ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวาง มีตราครุฑสีเขียว สามารถซื้อขายได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดินและรอประกาศ 30 วันก่อนการโอน ผู้ถือครองมีเพียงสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ แต่สามารถนำไปออกโฉนดได้ในอนาคต

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

เอกสารประเภทนี้มีความคล้ายกับ น.ส.3 ก. แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีตราครุฑสีดำ การซื้อขายต้องประกาศ 30 วันก่อนการโอน มีความแม่นยำของแนวเขตน้อยกว่า น.ส.3 ก. เนื่องจากไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน

4. ใบจอง (น.ส.2)

เป็นเอกสารที่รัฐออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนได้ ยกเว้นกรณีตกทอดทางมรดก ผู้ได้รับใบจองต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือนและต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี

5. เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01

เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มีตราครุฑสีน้ำเงิน ให้สิทธิในการทำประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนได้ ยกเว้นกรณีตกทอดทางมรดกให้กับทายาทโดยตรงที่เป็นเกษตรกร

วิธีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินก่อนการซื้อขาย

การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินก่อนการซื้อขาย ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยป้องกันปัญหาและความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต จึงควรดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบ ดังนี้

1. ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์

ควรตรวจสอบว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นของจริง ไม่ใช่เอกสารปลอม โดยสังเกตลายน้ำ ตราประทับ และลายเซ็นของเจ้าพนักงานที่ดินหรือนายอำเภอ รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เช่น ชื่อเจ้าของ เลขที่เอกสาร ที่ตั้ง และเนื้อที่

2. ตรวจสอบภาระผูกพันและการรอนสิทธิ

ตรวจสอบว่าที่ดินมีภาระผูกพันหรือการรอนสิทธิหรือไม่ เช่น จำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือมีการคัดคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากด้านหลังของเอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือขอตรวจสอบจากสำนักงานที่ดิน

3. ตรวจสอบแนวเขตที่ดิน

ควรตรวจสอบแนวเขตที่ดินให้ตรงตามที่ระบุในเอกสารสิทธิ์ โดยอาจขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกไปรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบแนวเขตให้ชัดเจน โดยเฉพาะในกรณีของ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ที่อาจมีความคลาดเคลื่อนของแนวเขตได้

4. ตรวจสอบผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ตรวจสอบว่าที่ดินอยู่ในเขตผังเมืองประเภทใด และมีข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไร เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามที่ต้องการ เช่น สร้างที่อยู่อาศัย ทำการเกษตร หรือประกอบธุรกิจ

ควรซื้อ-ขายที่ดินอย่างไรไม่ให้ถูกหลอก

การซื้อขายที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันการถูกหลอกหรือเสียผลประโยชน์ ซึ่งนอกจากจะต้องตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดแล้ว ยังมีสิ่งที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบเพิ่มเติม ดังนี้ 

ตรวจสอบตัวตนของผู้ขายที่ดิน

ควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริงหรือไม่ โดยขอดูบัตรประชาชนและเอกสารสิทธิ์ที่ดินฉบับจริง พร้อมทั้งตรวจสอบว่าชื่อในเอกสารสิทธิ์ตรงกับบัตรประชาชนหรือไม่ หากผู้ขายอ้างว่าเป็นผู้รับมอบอำนาจ ต้องตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจให้ถูกต้องครบถ้วน

จดบันทึกข้อตกลงหรือสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน

ควรจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีรายละเอียดครบถ้วนชัดเจน โดยระบุรายละเอียดของที่ดิน ราคา เงื่อนไขการชำระเงิน กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย พร้อมทั้งให้มีพยานลงนามรับรองอย่างน้อย 2 คน

ใช้บริการของนายหน้าหรือตัวแทนที่น่าเชื่อถือ

หากไม่มีความเชี่ยวชาญในการซื้อขายที่ดิน ควรใช้บริการของนายหน้าหรือตัวแทนที่น่าเชื่อถือและมีประสบการณ์ แต่ก็ควรทำการตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ ด้วยตนเองด้วย ไม่ควรไว้วางใจโดยไม่มีการตรวจสอบ

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปดำเนินการพร้อมกัน ห้ามมอบบัตรประชาชนหรือเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน และควรชำระเงินค่าที่ดินด้วยแคชเชียร์เช็กที่สำนักงานที่ดินหลังจากโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว

สรุปบทความ เอกสารสิทธิ์ที่ดินกับความสำคัญในการซื้อ-ขาย

เพราะเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นหลักฐานสำคัญทางกฎหมาย การซื้อ-ขาย หรือทำธุรกรรมใด ๆ จึงต้องตรวจสอบอย่างละเอียด เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลังได้ แต่หากคุณมีที่ดินเป็นของตัวเองอยู่แล้ว และมีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อน แต่ไม่รู้จะหาทางออกที่ไหนดี ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ มีสินเชื่อบ้านและที่ดินที่พร้อมตอบโจทย์ปัญหาทางการเงินของคุณ ไม่ต้องมีคนค้ำประกัน และผ่อนได้นานสูงสุดถึง 72 เดือน โดยสามารถเลือกผ่อนแบบลดต้นลดดอกหรือเลือกผ่อนแต่ดอกเบี้ย จ่ายจบงวดสุดท้ายและยังประเมินวงเงินออนไลน์ สินเชื่อบ้านที่ดินเบื้องต้นก่อนได้ ผ่านแอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์” ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ

“ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ” พร้อมให้บริการสินเชื่อบ้านและที่ดิน ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เป็นธรรม เงื่อนไขโปร่งใส และขั้นตอนอนุมัติที่รวดเร็ว โดยผู้ขอสินเชื่อจะได้รับคู่สัญญาทันที พร้อมทีมงานมืออาชีพคอยให้คำปรึกษา จากประสบการณ์กว่า 40 ปีในวงการสินเชื่อ ที่ยึดคติการทำงาน “มั่นใจ โปร่งใส และถูกกฎหมาย” พร้อมเติบโต คู่ชาวไทย สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ศ.ศาลาสีส้มทุกสาขาทั่วประเทศใกล้บ้านคุณ “ศรีสวัสดิ์ เงินสดทันใจ” พร้อมให้บริการสินเชื่อบ้านและที่ดิน ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการผ่านแอปพลิเคชัน “ศรีสวัสดิ์” หรือผ่านช่องทางออนไลน์ที่ www.sawad.co.th LINE Official: @srisawad และโทร. 1652 เพื่อรับคำปรึกษาฟรีแบบไม่มีค่าใช้จ่าย 

หมายเหตุ :

• สินเชื่อบ้านที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 14.61% – 15.00% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 72 งวด
• ระยะเวลาการได้รับโฉนดคืนภายใน 15 วันทำการหลังชำระยอดปิดบัญชี
• กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
• เงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด